Wypowiedzenie umowy najmu

Umowy najmu są powszechnie zawierane, często na ogólnych warunkach dostępnych w Internecie. Warto mieć świadomość, że niedopasowanie wzoru umowy do indywidualnych potrzeb może mieć daleko idące konsekwencje.

Czym jest umowa najmu? Zgodnie z uregulowaniami kodeksowymi, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Chociaż na pierwszy rzut oka najem może nie wydawać się skomplikowaną instytucją to istotne są szczegóły.

Spis treści:

1. Forma umowy najmu
2. Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieoznaczony
3. Wypowiedzenie mowy najmu na czas określony
4. Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego
5. Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę w 2024 roku
6. Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron
7. Umowa najmu z Ukraińcem lub innym obcokrajowcem
8. Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym
9. Konsultacje prawne

W pierwszej kolejności warto zauważyć, że umowa najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

W sytuacji, gdy strony umowy najmu na etapie zawierania umowy nie mają pewności co do czasu, w jakim będzie ona obowiązywać, często decydują się na zawarcie umowy na czas nieoznaczony. Zgodnie z przepisami takie umowy strony mają prawo rozwiązać, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Strony mogą zatem w umowie dowolnie ustalić okres wypowiedzenia – termin umowny. Jeśli jednak tego nie zrobią, umowa również będzie mogła zostać wypowiedziana z zastosowaniem terminów ustawowych. Zgodnie z art. 688 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przykład: Strony nie określiły w umowie terminu wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony. Wynajmujący składa wypowiedzenie umowy w dniu 2 marca 2024 roku. Umowa ulegnie rozwiązaniu z upływem 30 czerwca 2024 r.

Warto również pamiętać, że warunkiem skuteczności wypowiedzenia jest dojście zawartego w niej oświadczenia woli do drugiej strony w taki sposób, że mogła się ona z nim zapoznać. Jeśli decydujemy się na drogę pocztową, w przypadku ewentualnego sporu trzeba będzie wykazać doręczenie, dlatego pismo należy wysłać listem poleconym.

O ile w przypadku umów na czas nieokreślony, ustawodawca pozostawia stronom swobodę kształtowania zasad jej wypowiadania, to w przypadku umów zawieranych na czas oznaczony sytuacja stron prezentuje się odmiennie. Podstawą leżącą u zasad uregulowania najmu na czas oznaczony jest zapewnienie stronom pewności trwałości stosunku najmu w określonym czasie. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że co do zasady umowa nie powinna zostać wypowiedziana przez stronę przed upływem terminu, na jaki została zawarta.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego wskazuje sytuacje, w której właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania. Uprawnienie właściciela aktualizuje się w sytuacjach gdy lokator:

1. Pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu:
   • w sposób sprzeczny z umową;
   • niezgodnie z jego przeznaczeniem;
   • zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód;
   • niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców;
   • wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
2. Jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Dla wypowiedzenia umowy w takich przypadkach konieczne jest uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenie dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
3. Wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
4. Używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

W powyższych sytuacjach, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym, jeżeli:

1. w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy,
2. wady uniemożliwiające używanie rzeczy powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie,
3. wad rzeczy nie da się usunąć.

W sytuacji, w której między najemcą a wynajmującym nie ma sporu co do rozwiązania umowy niezależnie od zapisów umowy strony mogą zakończyć obowiązywanie umowy najmu w drodze porozumienia. W takim przypadku brak odpowiednich zapisów o wypowiedzeniu w umowie nie będzie stanowił problemu.

W obecnych czasach coraz więcej obcokrajowców jest zainteresowanych wynajęciem mieszkania w Polsce. Napływ do Polski obywateli Ukrainy w ostatnich miesiącach spowodował ożywienie na rynku mieszkaniowym. Właściciele mieszkań zastanawiają się, jak zabezpieczyć swoje interesy w umowach najmu z Ukraińcami. Chociaż przepisy prawa nie stawiają szczególnych wymagań wobec umów najmu zawieranych z Ukraińcami czy obywatelami innych państw, warto zadbać o kilka kwestii.

1. Wskazanie wiążącej wersji językowej

   W przypadku osób, które nie władają biegle językiem polskim wskazane jest tłumaczenie umowy. W takich sytuacjach mogą pojawić się rozbieżności między wersją polską umowy, a wersją językową najemcy. Żeby uniknąć wątpliwości, jaka wersja będzie dla stron wiążąca w przypadku ewentualnego sporu w umowie należy zawrzeć zapis, którą wersję językową strony uznają za wiążącą.

2. Wybór prawa właściwego i sądu

   W treści warto wskazać, że w razie sporu sądowego, będzie on rozpoznawany przez sądy polskie i na polskim prawie. Może to być pomocne, gdy najemca wyjedzie z Polski, zostawiając nieuregulowane sprawy wynikające z umowy najmu.

3. Weryfikacja tożsamości

   Przy zawieraniu umowy zdarza się, że wynajmujący przekazuje najemcy umowę do uzupełnienia jego danych osobowych, nie weryfikując zgodności danych z dokumentem tożsamości. Prawidłowe określenie strony umowy i pozyskanie jej właściwych danych jest niezbędne do skutecznego dochodzenia roszczeń przed sądem, dlatego należy zadbać o wpisanie w umowie np. numeru paszportu. Warto na to zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy najmu z Ukraińcem.

4. Kaucja

   Największą bolączką wielu wynajmujących jest zapewnienie płatności czynszu. Warto przy zawieraniu umowy pobrać od najemcy kaucję, która zabezpieczy płatność czynszu w sytuacji gdy lokator będzie się spóźniał z zapłatą.

5. Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji

   Innym sposobem na zwiększenie skuteczności egzekucji roszczeń od najemcy jest uzyskanie od niego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do płatności czynszu i wydania lokalu. Takie oświadczenie jest sporządzane przed notariuszem i może pomóc w uniknięciu długiego postępowania sądowego.

   Inne wskazówki dotyczące zawierania umów można przeczytać również na moim blogu w artykule, dlaczego warto zawierać umowy na piśmie.

Wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia zostało przewidziane przez ustawodawcę w kilku przypadkach. Kwestię tą reguluje art. 664 § 2 kodeksu cywilnego. Na chwilę obecną są trzy przypadki, gdy najemca może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym:Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, najemca jest uprawniony do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. Podobnie w sytuacji, w której wady uniemożliwiające używanie rzeczy powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym przysługuje najemcy również w sytuacji, w której wady nie da się usunąć.

Umowa najmu mieszkania jest obwarowana licznymi ograniczeniami wynikającymi z przepisów prawa powszechnie obowiązującego, dlatego warto jej treść przemyśleć i zawrzeć w niej zapisy, które pozwolą zrealizować nasze zamierzenia. W przypadku wątpliwości w zakresie treści umowy najmu lub jej wypowiedzenia zapraszam do kontaktu mailowego: kancelaria@skubiszynska.pl lub telefonicznego: +48 695 703 504. Więcej informacji na temat usług kancelarii w zakresie umów można znaleźć w sekcji umowy handlowe i konsumenckie. Specjalizuje się również w mediacjach, które są pozasądową formą rozwiązywania sporów.