Blog
Umowy najmu są powszechnie zawierane, często na ogólnych warunkach dostępnych w Internecie. Warto mieć świadomość, że niedopasowanie wzoru umowy do indywidualnych potrzeb może mieć daleko idące konsekwencje.
Czym jest umowa najmu? Zgodnie z uregulowaniami kodeksowymi, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Chociaż na pierwszy rzut oka najem może nie wydawać się skomplikowaną instytucją to istotne są szczegóły.
W pierwszej kolejności warto zauważyć, że umowa najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
W sytuacji, gdy strony umowy najmu na etapie zawierania umowy nie mają pewności co do czasu, w jakim będzie ona obowiązywać, często decydują się na zawarcie umowy na czas nieoznaczony. Zgodnie z przepisami takie umowy strony mają prawo rozwiązać, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Strony mogą zatem w umowie dowolnie ustalić okres wypowiedzenia – termin umowny. Jeśli jednak tego nie zrobią, umowa również będzie mogła zostać wypowiedziana z zastosowaniem terminów ustawowych. Zgodnie z art. 688 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Przykład: Strony nie określiły w umowie terminu wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony. Wynajmujący składa wypowiedzenie umowy w dniu 2 marca 2022 roku. Umowa ulegnie rozwiązaniu z upływem 30 czerwca 2022 r.
Warto również pamiętać, że warunkiem skuteczności wypowiedzenia jest dojście zawartego w niej oświadczenia woli do drugiej strony w taki sposób, że mogła się ona z nim zapoznać. Jeśli decydujemy się na drogę pocztową, w przypadku ewentualnego sporu trzeba będzie wykazać doręczenie, dlatego pismo należy wysłać listem poleconym.
O ile w przypadku umów na czas nieokreślony, ustawodawca pozostawia stronom swobodę kształtowania zasad jej wypowiadania, to w przypadku umów zawieranych na czas oznaczony sytuacja stron prezentuje się odmiennie. Podstawą leżącą u zasad uregulowania najmu na czas oznaczony jest zapewnienie stronom pewności trwałości stosunku najmu w określonym czasie. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że co do zasady umowa nie powinna zostać wypowiedziana przez stronę przed upływem terminu, na jaki została zawarta.
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego wskazuje sytuacje, w której właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania. Uprawnienie właściciela aktualizuje się w sytuacjach gdy lokator:
W powyższych sytuacjach, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Najemca może wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym, jeżeli:
W sytuacji, w której między najemcą a wynajmującym nie ma sporu co do rozwiązania umowy niezależnie od zapisów umowy strony mogą zakończyć obowiązywanie umowy najmu w drodze porozumienia. W takim przypadku brak odpowiednich zapisów o wypowiedzeniu w umowie nie będzie stanowił problemu.
W obecnych czasach coraz więcej obcokrajowców jest zainteresowanych wynajęciem mieszkania w Polsce. Napływ do Polski obywateli Ukrainy w ostatnich miesiącach spowodował ożywienie na rynku mieszkaniowym. Właściciele mieszkań zastanawiają się, jak zabezpieczyć swoje interesy w umowach najmu z Ukraińcami. Chociaż przepisy prawa nie stawiają szczególnych wymagań wobec umów najmu zawieranych z Ukraińcami czy obywatelami innych państw, warto zadbać o kilka kwestii.
W przypadku osób, które nie władają biegle językiem polskim wskazane jest tłumaczenie umowy. W takich sytuacjach mogą pojawić się rozbieżności między wersją polską umowy, a wersją językową najemcy. Żeby uniknąć wątpliwości, jaka wersja będzie dla stron wiążąca w przypadku ewentualnego sporu w umowie należy zawrzeć zapis, którą wersję językową strony uznają za wiążącą.
W treści warto wskazać, że w razie sporu sądowego, będzie on rozpoznawany przez sądy polskie i na polskim prawie. Może to być pomocne, gdy najemca wyjedzie z Polski, zostawiając nieuregulowane sprawy wynikające z umowy najmu.
Przy zawieraniu umowy zdarza się, że wynajmujący przekazuje najemcy umowę do uzupełnienia jego danych osobowych, nie weryfikując zgodności danych z dokumentem tożsamości. Prawidłowe określenie strony umowy i pozyskanie jej właściwych danych jest niezbędne do skutecznego dochodzenia roszczeń przed sądem, dlatego należy zadbać o wpisanie w umowie np. numeru paszportu. Warto na to zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy najmu z Ukraińcem.
Największą bolączką wielu wynajmujących jest zapewnienie płatności czynszu. Warto przy zawieraniu umowy pobrać od najemcy kaucję, która zabezpieczy płatność czynszu w sytuacji gdy lokator będzie się spóźniał z zapłatą.
Innym sposobem na zwiększenie skuteczności egzekucji roszczeń od najemcy jest uzyskanie od niego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do płatności czynszu i wydania lokalu. Takie oświadczenie jest sporządzane przed notariuszem i może pomóc w uniknięciu długiego postępowania sądowego.
Inne wskazówki dotyczące zawierania umów można przeczytać również na moim blogu w artykule, dlaczego warto zawierać umowy na piśmie.
Umowa najmu mieszkania jest obwarowana licznymi ograniczeniami wynikającymi z przepisów prawa powszechnie obowiązującego, dlatego warto jej treść przemyśleć i zawrzeć w niej zapisy, które pozwolą zrealizować nasze zamierzenia. W przypadku wątpliwości w zakresie treści umowy najmu lub jej wypowiedzenia zapraszam do kontaktu mailowego: kancelaria@skubiszynska.pl lub telefonicznego: +48 695 703 504. Więcej informacji na temat usług kancelarii w zakresie umów można znaleźć w sekcji umowy handlowe i konsumenckie. Specjalizuje się również w mediacjach, które są pozasądową formą rozwiązywania sporów.
ul. Działkowa 58
62-020 Swarzędz
ul. Planetarna 15a
62-020 Zalasewo