Dzierżawa gruntu pod farmy wiatrowe

23 kwietnia 2023 weszła w życie nowelizacja ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych (tzw. ustawa wiatrakowa) , która określa minimalną odległość elektrowni wiatrowej od budynków mieszkalnych. Odległość ta musi być równa lub większa od dziesięciokrotności całkowitej wysokości elektrowni wiatrowej, chyba że plan miejscowy określa inną odległość, wyrażoną w metrach, jednak nie mniejszą niż 700 metrów. Celem zmian prawodawstwie miało być m.in. uelastycznienie zasad umożliwiających rozwój energetyki wiatrowej, jednak eksperci mają zastrzeżenia do wprowadzonych rozwiązań.

W związku z nowymi regulacjami prawnymi pojawiają się pytania, jak nowa ustawa przekłada się na dzierżawę gruntu pod farmy wiatrowe. Niezależnie od kierunku zmian prawnych, właściciele gruntów, którzy chcą oddać je w dzierżawę pod farmy wiatrowe powinni zadbać o odpowiednie zabezpieczenie swoich interesów.

Zgodnie z uregulowaniem zawartym w kodeksie cywilnym, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. W przypadku umów dotyczących nieruchomości, właściciel gruntu (wydzierżawiający) na podstawie umowy oddaje swój grunt dzierżawcy celem wzniesienia na niej elektrowni wiatrowej, z której inwestor będzie przez wiele lat czerpał korzyści. Oznacza to, że uprawnienia właściciela do korzystania z gruntu przez okres obowiązywania umowy będą ograniczone, a inwestor będzie zobowiązany do zapłaty ustalonego czynszu dzierżawnego.

Strony w umowie określają czas, przez jaki będzie obowiązywać. Z uwagi na rodzaj i rozmiar przedsięwzięcia, z reguły dzierżawcom zależy na jak najdłuższym okresie dzierżawy, aby zapewnić sobie bezpieczeństwo inwestycji. Jako okres dzierżawy wskazywany jest z reguły okres 29 lub 30 lat. Dla obu stron umowy jest to uregulowanie sytuacji na długi okres, które przy pomyślnym przebiegu realizacji umowy może zapewnić stronom spokój na wiele lat, jednak w przypadku niepowodzenia, może przysporzyć wielu problemów. Podpisanie umowy na dzierżawę ziemi pod farmę wiatrową niesie ze sobą wiele konsekwencji prawnych, których wydzierżawiający nie zawsze są świadomi. Z tego względu warto zadbać o to, aby odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy w umowie dzierżawy.

Dla wielu wydzierżawiających największą obawą jest to, co stanie się z wiatrakami po upływie okresu obowiązywania umowy. W większości proponowanych wydzierżawiającym umów zawarte jest zobowiązanie inwestora do usunięcia elektrowni wiatrowej po wygaśnięciu umowy. Czy to wystarczy? Zdecydowanie nie. W interesie właściciela gruntu jest zabezpieczenie tego obowiązku przez zabezpieczenie finansowe tak, aby w przypadku gdy dzierżawca nie wywiąże się ze swoich obowiązków, ułatwić sobie opróżnienie nieruchomości na koszt dzierżawcy. Jeśli nie masz pewności, czy proponowana umowa odpowiednio zabezpiecza wykonanie obowiązków przez inwestora – skontaktuj się z prawnikiem, który przeanalizuje zapisy w umowie.

W odniesieniu do czynszu istotny jest termin jego płatności. Nie tylko należy precyzyjnie wskazać datę, do której ma być uiszczona płatność, ale również określić, czy ma był płatny z góry czy z dołu. Wydzierżawiający powinni również zwrócić uwagę, czy z umowy wynika kiedy nastąpi zapłata pierwszego czynszu oraz czy będzie on waloryzowany.

W przypadku zapisów o waloryzacji czynszu bardzo istotne jest prawidłowe sformułowanie klauzuli waloryzacyjnej tak, aby realnie zabezpieczała ona wydzierżawiającego. Kwestii, na które warto zwrócić uwagę przy dzierżawie gruntu pod wiatraki jest więcej, jednak często są one wynikiem indywidualnych wymagań poszczególnych dzierżawców.

Z umowy powinna wynikać jasno wysokość czynszu i termin jego zapłaty. Co jednak w sytuacji, gdy dzierżawca nie będzie terminowo wywiązywał się ze swoich obowiązków? Zawsze pozostaje dochodzenia zapłaty w ramach postępowania sądowego, jednak w polskich realiach może to zająć nawet kilka lat. Wydzierżawiający powinni zadbać, by na etapie zawierania umowy uzyskać od dzierżawcy zabezpieczenie płatności czynszu, które pozwoli uniknąć długiej i często kosztownej drogi sądowej. W umowie na dzierżawę gruntu na farmę wiatrową może zawrzeć zobowiązanie do złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez dzierżawcę lub ustanowienia gwarancji bankowej. Kluczowe, aby umowa zawierała prawidłowo sformułowane zapisy w tym zakresie. Odzyskiwanie należności od dłużników jest czasochłonnym procesem, dlatego warto zadbać o swoje interesy przed podpisaniem umowy na dzierżawę gruntu pod elektrownię wiatrową

Umowy dzierżawy gruntów pod farmy wiatrowe są długoterminowymi zobowiązaniami, dlatego przed zawarciem umowy warto mieć pewność, że w możliwie najszerszy sposób zabezpieczyliśmy swój interes. Przed podpisaniem umowy należy dokładnie zapoznać się z jej treścią, a w przypadku wątpliwości skonsultować z prawnikiem. Kancelaria radcy prawnego Anna Skubiszyńska świadczy kompleksowe usługi analizy umów dzierżawy pod elektrownie wiatrowe, farmy fotowoltaiczne oraz inne umowy handlowe. Usługi świadczymy dla klientów z całej Polski, całość współpracy może odbyć się zdalnie. W przypadku zainteresowania ofertą kancelarii zapraszam do kontaktu: kancelaria@skubiszynska.pl lub telefonicznie: +48 695 703 504.