Dzierżawa gruntu pod farmy wiatrowe w 2024 roku

Jeśli szukasz informacji o dzierżawie gruntu pod farmy fotowoltaiczne w 2024 roku, to jesteś w dobrym miejscu. W 2024 roku mamy 1400 instalacji wiatrowych przyłączonych do sieci elektroenergetycznej*. W artykule przeczytasz informacje na co warto zwrócić uwagę przed podpisanie umowy dzierżawy ziemi.

Spis treści:

1. Ustawa wiatrakowa i dzierżawa ziemi pod wiatraki
2. Umowa dzierżawy gruntu pod wiatraki - podstawowe Informacje
3. Czas obowiązywania umowy dzierżawy ziemi
4. Problemy w umowach dzierżawy
5. Czynsz dzierżawny gruntu pod wiatraki – na co zwrócić uwagę
6. Zabezpieczenie płatności czynszu
7. 5 kroków przed podpisaniem umowy z inwestorem
8. Cena za dzierżawę gruntu pod wiatrak
9. Wynajem ziemi pod wiatraki
10. Specjalista od umów na dzierżawę gruntu pod OZE
11. Oferta radcy prawnego
12. Najczęstsze pytania klientów

W związku z nowymi regulacjami prawnymi pojawiają się pytania, jak nowa ustawa przekłada się na dzierżawę gruntu pod farmy wiatrowe. Niezależnie od kierunku zmian prawnych, właściciele gruntów, którzy chcą oddać je w dzierżawę pod farmy wiatrowe powinni zadbać o odpowiednie zabezpieczenie swoich interesów.

23 kwietnia 2023 weszła w życie nowelizacja ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych (tzw. ustawa wiatrakowa), która określa minimalną odległość elektrowni wiatrowej od budynków mieszkalnych. Odległość ta musi być równa lub większa od dziesięciokrotności całkowitej wysokości elektrowni wiatrowej, chyba że plan miejscowy określa inną odległość, wyrażoną w metrach, jednak nie mniejszą niż 700 metrów. Celem zmian prawodawstwie miało być m.in. uelastycznienie zasad umożliwiających rozwój energetyki wiatrowej, jednak eksperci mają zastrzeżenia do wprowadzonych rozwiązań.

Zgodnie z uregulowaniem zawartym w kodeksie cywilnym, przez umowę dzierżawy ziemi wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy ziemię do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. W przypadku umów dotyczących nieruchomości, właściciel ziemi (wydzierżawiający) na podstawie umowy oddaje swój grunt dzierżawcy celem wzniesienia na niej elektrowni wiatrowej, z której inwestor będzie przez wiele lat czerpał korzyści. Oznacza to, że uprawnienia właściciela do korzystania z gruntu przez okres obowiązywania umowy będą ograniczone, a inwestor będzie zobowiązany do zapłaty ustalonego czynszu dzierżawnego.

Strony w umowie określają czas, przez jaki będzie obowiązywać. Z uwagi na rodzaj i rozmiar przedsięwzięcia, z reguły dzierżawcom zależy na jak najdłuższym okresie dzierżawy, aby zapewnić sobie bezpieczeństwo inwestycji. Z moich doświadczeń przy analizie umów dzierżawy na farmy wiatrowe wynika, że najczęściej wskazywany  okres to od 29 do 30 lat. Dla obu stron umowy jest to uregulowanie sytuacji na długi okres, które przy pomyślnym przebiegu realizacji umowy może zapewnić stronom spokój na wiele lat, jednak w przypadku niepowodzenia, może przysporzyć wielu problemów. Podpisanie umowy na dzierżawę ziemi pod farmę wiatrową niesie ze sobą wiele konsekwencji prawnych, których wydzierżawiający nie zawsze są świadomi. Rozważając dzierżawę gruntu pod wiatraki w 2024 roku, warto uwzględnić skutki decyzji na kolejne lata. Z tego względu doradzam klientom, aby odpowiednio zabezpieczyli swoje interesy w umowie dzierżawy.

Dla wielu wydzierżawiających największą obawą jest to, co stanie się z wiatrakami po upływie okresu obowiązywania umowy. W większości proponowanych wydzierżawiającym umów zawarte jest zobowiązanie inwestora do usunięcia elektrowni wiatrowej po wygaśnięciu umowy. Czy to wystarczy? Zdecydowanie nie. W interesie właściciela gruntu jest zabezpieczenie tego obowiązku przez zabezpieczenie finansowe tak, aby w przypadku gdy dzierżawca nie wywiąże się ze swoich obowiązków, ułatwić sobie opróżnienie nieruchomości na koszt dzierżawcy. Jeśli nie masz pewności, czy proponowana umowa odpowiednio zabezpiecza wykonanie obowiązków przez inwestora – skontaktuj się z prawnikiem, który przeanalizuje zapisy w umowie.

W odniesieniu do czynszu istotny jest termin jego płatności. Nie tylko należy precyzyjnie wskazać datę, do której ma być uiszczona płatność, ale również określić, czy ma był płatny z góry czy z dołu. Wydzierżawiający powinni również zwrócić uwagę, czy z umowy wynika kiedy nastąpi zapłata pierwszego czynszu oraz czy będzie on waloryzowany.

W przypadku zapisów o waloryzacji czynszu bardzo istotne jest prawidłowe sformułowanie klauzuli waloryzacyjnej tak, aby realnie zabezpieczała ona wydzierżawiającego. Kwestii, na które warto zwrócić uwagę przy dzierżawie gruntu pod wiatraki jest więcej, jednak często są one wynikiem indywidualnych wymagań poszczególnych dzierżawców.

Z umowy powinna wynikać jasno wysokość czynszu i termin jego zapłaty. Co jednak w sytuacji, gdy dzierżawca nie będzie terminowo wywiązywał się ze swoich obowiązków? Zawsze pozostaje dochodzenia zapłaty w ramach postępowania sądowego, jednak w polskich realiach może to zająć nawet kilka lat. Moim klientom doradzam, aby już na etapie zawierania umowy uzyskali od dzierżawcy zabezpieczenie płatności czynszu, które pozwoli uniknąć długiej i często kosztownej drogi sądowej. W umowie na dzierżawę gruntu na farmę wiatrową można zawrzeć zobowiązanie do złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez dzierżawcę lub ustanowienia gwarancji bankowej. Kluczowe, aby umowa zawierała prawidłowo sformułowane zapisy w tym zakresie. Odzyskiwanie należności od dłużników jest czasochłonnym procesem, dlatego warto zadbać o swoje interesy przed podpisaniem umowy na dzierżawę gruntu pod elektrownię wiatrową.

Poniżej znajduje się 5 kroków, które warto wykonać przed podpisaniem umowy dzierżawy gruntu pod wiatraki.

• Krok 1 - Przeczytaj dokładnie umowę dzierżawy gruntu pod farmę wiatrową.
• Krok 2 - Porównaj oferty dzierżawców (inwestorów).
• Krok 3 - Negocjuj! Tak samo jak dzierżawca masz prawo wprowadzać do umowy zapisy chroniące Twoje interesy. Do Umowy zaproponowanej przez inwestora możesz wprowadzić swoje punkt. 
• Krok 4 - Nie zgadzaj się na zapisy, które budzą Twoją wątpliwość i stanowią zagrożenie dla Twoich interesów. Jeśli, któryś z zapisów budzi Twoją wątpliwość, to warto skonsultować umowę dzierżawy pod wiatraki z prawnikiem. Twoje obawy mogą być uzasadnione.
• Krok 5 - Po wybraniu dzierżawcy i ustaleniu warunków umowy jeszcze raz ją spokojnie przeczytaj i sprawdź, czy na pewno odzwierciedla ona treść ustaleń z dzierżawcą. Podpisujesz zobowiązanie dzierżawy gruntu na wile lat.

Czynsz dzierżawny to jeden z najistotniejszych elementów umowy. Z mojego doświadczenia wynika, że stawki czynszu w 2024 roku od jednej elektrowni wiatrowej mieszczą się najczęściej w przedziale od 100 000 zł do 150 000 zł. W przypadku umów na dzierżawę nieruchomości na cele elektrowni wiatrowych spotykałam się w swojej praktyce z różnorodnymi modelami rozliczeń. Jednym z nich jest uzależnienie czynszu od rodzaju elementu elektrowni zajmującego nieruchomość, np. w przypadku zajęcia gruntu przez fundament wiatraka stawka czynszu wynosi 30% ustalonej od Elektrowni kwoty, w przypadku terenu pod śmigłami 50%, a w przypadku dróg dojazdowych 20%.

Chociaż na pierwszy rzut oka najem i dzierżawa wydają się podobnymi umowami, w praktyce nie spotyka się umów najmu nieruchomości pod farmy wiatrowe. Dlaczego inwestorzy nie są zainteresowani najmem gruntu pod wiatraki? Ponieważ dzierżawca w przeciwieństwie do najemcy może nie tylko używać rzeczy, ale także pobierać z niej pożytki, co w kontekście elektrowni wiatrowych ma istotne znaczenie. Reasumując, umowa dzierżawy gruntu pod wiatraki w większym stopniu odpowiada potrzebom biznesowym, niż umowa najmu ziemi pod wiatraki. Chcąc udostępnić swoją ziemię inwestorowi pod farmę wiatrową z reguły podpiszesz umowę dzierżawy.

Umowy dzierżawy gruntów pod farmy wiatrowe są długoterminowymi zobowiązaniami, dlatego przed zawarciem umowy warto mieć pewność, że w możliwie najszerszy sposób zabezpieczyliśmy swój interes. Przed podpisaniem umowy należy dokładnie zapoznać się z jej treścią, a w przypadku wątpliwości skonsultować z prawnikiem. Świadczę kompleksowe usługi analizy umów dzierżawy pod elektrownie wiatrowe, farmy fotowoltaiczne oraz inne umowy handlowe. Sprawdź mój wpis dotyczący mediacji w OZE. Usługi świadczę dla klientów z całej Polski, całość współpracy może odbyć się zdalnie. W przypadku zainteresowania ofertą kancelarii zapraszam do kontaktu: kancelaria@skubiszynska.pl lub telefonicznie: +48 695 703 504.