Najem okazjonalny a zwykły

Umowy najmu okazjonalnego cieszą się zainteresowaniem zwłaszcza po stronie właścicieli mieszkań, którzy upatrują w niej lepszego zabezpieczenia swoich interesów. Czy najem okazjonalny w rzeczywistości gwarantuje spokój wynajmującemu i jakie warunki trzeba spełnić żeby umowa najmu kwalifikowana była jako najem okazjonalny a nie zwykła umowa najmu? Odpowiedzi poniżej.

Umowa najmu okazjonalnego jest podtypem umowy najmu zwykłego i może dotyczyć wyłącznie lokalu mieszkalnego, podczas gdy najem zwykły może dotyczyć zasadniczo każdej rzeczy. Umowę najmu okazjonalnego od najmu zwykłego różni również okres na jaki może być zawarta. Ustawodawca wprost określił, że umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na okres nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wymienia listę załączników, które należy załączyć do umowy najmu okazjonalnego. Są to:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, sporządzonym na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela,

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym).

Jeśli chcemy, aby nasza umowa była traktowana jako umowa najmu okazjonalnego, a nie zwykłego, konieczne jest skompletowanie powyższych załączników oraz zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Na zgłoszenie mamy 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Nie każdy może być stroną umowy najmu okazjonalnego. Taką umowę może zawrzeć wyłącznie właściciel lokalu, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej dotyczącej najmu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wskazuje sytuacje, w której właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania. Uprawnienie właściciela aktualizuje się w sytuacjach gdy lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

W powyższych sytuacjach, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Ponadto właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego jeśli najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wcześniej podał i nie wskazał w nowego lokalu, do którego będzie się mógł wyprowadzić w razie eksmisji. W takiej sytuacji okres wypowiedzenia wynosi co najmniej 7 dni. Więcej na temat wypowiadania umów najmu w przypadku najmu zwykłego można przeczytać tutaj.

Do głównych zalet najmu okazjonalnego w porównaniu ze zwykłą umową najmu należy uproszczenie procesu eksmisji niechcianego lokatora, jeśli ten, np. zalega z zapłatą. W przypadku gdy dojdzie do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, a najemca nie chce się wyprowadzić, właściciel dysponujący oświadczeniem o poddaniu się egzekucji najemcy ma ułatwioną drogę do eksmisji, znacznie krótszą niż w przypadku najmu zwykłego.

Wskazówki dotyczące zawierania umów można przeczytać również na moim blogu. Może Cię zainteresować również wpis dotyczący postępowania sądowego oraz mediacji.

W przypadku wątpliwości w zakresie umowy najmu okazjonalnego lub różnic między najmem okazjonalnym a zwykłym zapraszam do kontaktu mailowego: kancelaria@skubiszynska.pl lub telefonicznego: 695 703 504. Więcej informacji na temat usług kancelarii w zakresie umów można znaleźć w tym wpisie.