Umowa dzierżawy gruntu pod farmy fotowoltaiczne

Fotowoltaika to temat niezwykle popularny w ostatnich miesiącach. W związku z dynamicznymi zmianami w prawie z jednej strony rośnie zainteresowanie montażem instalacji fotowoltaicznych, ale również wzrasta zainteresowanie inwestorów dzierżawą ziemi pod budowę farm fotowoltaicznych.

Coraz więcej właścicieli gruntów otrzymuje propozycję zawarcia umowy dzierżawy gruntu pod elektrownię fotowoltaiczną, kuszeni perspektywą pewnego wynagrodzenia przez kilkadziesiąt lat. Na co zwrócić uwagę w umowie na dzierżawę gruntu? Jak właściciel ziemi może zabezpieczyć swoje interesy w umowie? Odpowiedzi na powyższe pytania znajdują się w poniżej. Poniższy artykuł zawiera 8 najważniejszych aspektów na które powinieneś zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy na dzierżawy gruntu pod fotowoltaike.

Spis treści:

1. Umowa dzierżawy - czym właściwie jest?
2. Jaka działka pod farmę fotowoltaiczną?
3. Konsekwencje zawarcia umowy dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną
4. Czynsz dzierżawny – na co zwrócić uwagę?
5. Waloryzacja czynszu – dlaczego klauzula waloryzacyjna jest tak istotna?
6. Ograniczenia wynikające z umowy dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną
7. Demontaż farmy fotowoltaicznej
8. Problemy występujące w umowach dzierżawy.
9. Podsumowanie jak zabezpieczyć swoje interesy w umowie dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną?
10. 5 kroków przed podpisaniem umowy z inwestorem
11. Izby Rolnicze przestrzegają przed pochopnym zawieraniem umów dzierżawy 
12. Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę - podsumowanie

Zasady dzierżawy zostały uregulowane w kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 693 ust. 1 kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. W przypadku umów dotyczących gruntu pod farmę fotowoltaiczną właściciel gruntu (wydzierżawiający) na podstawie umowy oddaje swoją ziemię inwestorowi (dzierżawcy) celem wzniesienia na niej elektrowni fotowoltaicznej, z której inwestor będzie przez wiele lat czerpał korzyści. Oznacza to, że właściciel przez okres obowiązywania umowy nie będzie uprawniony do korzystania ze swojej ziemi, a inwestor będzie zobowiązany do zapłaty ustalonego czynszu dzierżawnego.

Wiele osób zastanawia się, czy ich ziemia nadaje się na budowę farmy fotowoltaicznej. W interesie inwestora będzie dokładne zbadanie potencjału danego gruntu. Jakie działki są najbardziej atrakcyjne na potencjalnych dzierżawców?

Podstawowym kryterium jest powierzchnia gruntu. Działki poniżej 1 hektara nie są brane pod uwagę przy budowie farm fotowoltaicznych. Istotnym czynnikiem oceny przydatności gruntu pod kątem wzniesienia farmy fotowoltaicznej jest stopień jego zasłonięcia przez okoliczne drzewa czy budynki. Im więcej czynników ograniczających dopływ światła słonecznego, tym mniejsza atrakcyjność terenu dla inwestora. Nie bez znaczenia jest również klasa gruntu. Pod budowę farm fotowoltaicznych przeznacza się przede wszystkim grunty o niskiej klasie tj. grunty klas IV, V i VI.

Decydując się na zawarcie umowy dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną musimy pamiętać, że jest zobowiązanie na blisko 30 lat, a inwestorzy dbają o to, by utrudnić właścicielowi gruntu rozwiązanie umowy przed czasem.

Przedstawiane przez potencjalnych dzierżawców projekty umów zakładają w większości przypadków 29-letni okres trwania umowy. W większości przypadków, możliwości wypowiedzenia takiej umowy przed czasem przez właściciela gruntu są bardzo mocno ograniczone. Umowy dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę są zawierane na piśmie, najczęściej z datą pewną. Zawarcie umowy z datą pewną (data pewna potwierdzona jest przez notariusza) dodatkowo zabezpiecza trwałość umowy. Przed podpisaniem umowy musimy zatem mieć świadomość, że jej konsekwencje będą długofalowe a zmiana decyzji może okazać się niemożliwa.

Z uwagi na bardzo wysokie koszty budowy farm fotowoltaicznych, inwestorzy maksymalnie zabezpieczają swoje interesy, nierzadko kosztem właściciela gruntu. Pamiętaj, żeby przed podpisaniem umowy dokładnie przeanalizować treść umowy. Jeśli jakikolwiek zapis jest dla Ciebie niezrozumiały lub budzi Twoje wątpliwości koniecznie skonsultuj to z prawnikiem. W przeciwnym razie, umowa dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę może przysporzyć więcej problemów i strat niż korzyści.

Cena Netto czy brutto?

Sprawa wydaje się oczywista, jednak nie zawsze ustane obietnice dzierżawcy znajdują odzwierciedlenie w treści umowy. Sprawdź, czy ustalona w negocjacjach stawka netto nie stała się w umowie stawką brutto.

Od kiedy płatny czynsz za dzierżawę?

Może wydawać się to zaskakujące, ale w 90% analizowanych przeze mnie umów, wydzierżawiający w chwili podpisania umowy nie zna terminu, od którego będzie otrzymywał czynsz. Bardzo często, dzierżawcy zapewniają sobie 5-letni okres, w którym mają swobodny dostęp do gruntu, a wydzierżawiający nie otrzymuje z tego tytułu ani złotówki. Jak to możliwe? Inwestorzy uzależniają płatność czynszu od rozpoczęcia budowy farmy. Tymczasem procedury związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę i faktycznym rozpoczęciem prac potrafią trwać latami.

Czynsz płatny z góry czy z dołu?

W zależności od tego, jaki zapis znajduje się w umowie, wydzierżawiający może otrzymywać czynsz na początku okresu rozliczeniowego (z góry), lub po jego zakończeniu (z dołu). Warto dodać zapis, który jest dla nas wygodny.

Jak wspomniałam wcześniej, umowa dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę jest zawierana z reguły na 29 lat. Stawka czynszu, która dzisiaj jest atrakcyjna, za kilka czy kilkanaście lat może być właściciela gruntu całkowicie niesatysfakcjonująca. W celu ograniczenia ryzyka po stronie wydzierżawiającego w umowach zamieszcza się tzw. klauzulę waloryzacyjną. Równie istotne co zamieszczenie w umowie klauzuli waloryzacyjnej jest jej prawidłowe sformułowanie. Analizując umowę nie poprzestawajmy na sprawdzeniu czy klauzula waloryzacyjna znajduje się w umowie, ale zweryfikujmy także, czy została odpowiednio sformułowana. Z praktyki analizowania umów dzierżawy gruntu pod farmy fotowoltaiczne wiem, że zapisy waloryzacyjne nie zawsze w pełni zabezpieczają interesy właściciela ziemi.

Umowa dzierżawy gruntu niesie za sobą istotne ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości dla właściciela. Z reguły inwestor w okresie przed rozpoczęciem budowy zapewnia sobie prawo pełnego, swobodnego dostępu do nieruchomości. W przypadku gdy na gruncie znajdują się uprawy, wydzierżawiający powinien w umowie zabezpieczyć koszty ich ewentualnego zniszczenia przez dzierżawcę. W sytuacji, gdy na ziemi znajdują się drzewa i krzewy, inwestorzy zapewniają sobie prawo do ich usunięcia.

Należy mieć świadomość, że na wydzierżawionej nieruchomości inwestor nie tylko wznosi instalacje naziemne, ale również elementy instalacji w gruncie. Standardem jest również zapewnienie dzierżawcy możliwości utwardzania terenu celem przejazdu czy budowa dróg dojazdowych. W niektórych umowach pojawiają się zapisy dotyczące uprawnienia dzierżawcy do dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości. Jako właściciel ziemi musisz się zastanowić czy zgadzasz się na takie zapisy w umowie dzierżawy gruntu pod farmy fotowoltaiczne.

Z uwagi na długi okres, na jaki zawierane są umowy dzierżawy, wydzierżawiający nie przykładają należytej uwagi do tego, co się stanie po jej rozwiązaniu. Jest to dużym błędem, ponieważ prędzej czy później umowa wygaśnie, a koszty usunięcia instalacji są ogromne. Kluczowe z perspektywy właściciela gruntu jest zabezpieczenie w umowie pokrycia kosztów demontażu wszystkich elementów farmy fotowoltaicznej. Pamiętajmy, że inwestorzy zapewniają sobie w umowach szerokie uprawnienia w zakresie uzyskiwania pozwoleń na budowę budynków i budowli, a właściciel gruntu po zawarciu umowy traci kontrolę nad tym, jakiego rodzaju budowle będą na gruncie wznoszone. Problem z ich rozbiórką może okazać się dużo większy niż z ich wzniesieniem.

Każda umowa mimo pozornie zbliżonej treści jest inna i niesie za sobą różne zagrożenia. Wśród najczęściej powtarzających się problemów można wskazać wątpliwości co do płatności czynszu. Wynika to z dwóch podstawowych powodów. Po pierwsze, o czym pisałam wyżej, z umowy nie wynika jasno kiedy dzierżawca będzie zobowiązany do rozpoczęcia płatności czynszu. Drugim pozornie niegroźnym zagadnieniem jest uzależnienie wysokości czynszu od wydzierżawionej powierzchni. Czynsz płatny jest od każdego wydzierżawionego hektara, jednak na etapie podpisywania umowy z reguły nie wiadomo, ile hektarów ostatecznie inwestor obejmie umową. Wynika to z faktu, że budowa farmy fotowoltaicznej wymaga z jednej strony szczegółowej analizy potencjału gruntu, a z drugiej uzyskania stosownej dokumentacji i pozwoleń. Dzierżawca może nie zgodzić się na określenie konkretnej powierzchni, ale wydzierżawiający odpowiednimi zapisami w umowie może zminimalizować ryzyko po swojej stronie i wykluczyć możliwość, że czynsz będzie niższy od pewnego poziomu.

Jak widać ważnych i istotnych zagadnień, które trzeba sprawdzić w umowie dzierżawy gruntu jest wiele. Niniejszy artykuł opisuje jedynie wybrane zagadnienia, które pojawiają się w umowach i budzą wątpliwości. Każda umowa jest inna i niesie za sobą różne konsekwencje prawne. Podsumowując najważniejsze punkty z artykułu mogę poradzić by wydzierżawiający zadbał o zabezpieczenie:

• płatności czynszu – np. poprzez kaucję
• obciążenie dzierżawcy wszystkimi kosztami związanymi z inwestycją (w tym jej demontażem)
• możliwości wypowiedzenia umowy nie tylko po stronie dzierżawcy, ale również wydzierżawiającego, w określonych okolicznościach.

• Krok 1 - Przeczytaj dokładnie umowę
• Krok 2 - Porównaj oferty dzierżawców
• Krok 3 - Negocjuj! Tak samo jak dzierżawca masz prawo wprowadzać do umowy zapisy chroniące Twoje interesy
• Krok 4 - Nie zgadzaj się na zapisy, które budzą Twoją wątpliwość i stanowią zagrożenie dla Twoich interesów
• Krok 5 - Po wybraniu dzierżawcy i ustaleniu warunków umowy jeszcze raz ją spokojnie przeczytaj i sprawdź, czy na pewno odzwierciedla ona treść ustaleń z dzierżawcą.